Twee specifieke oplossingen springen hierbij in het oog: het splitsen van woningen en het optoppen van bestaande gebouwen. Op deze manier creëren we extra woonruimte zonder nieuwe grond te bebouwen. Toch gebeurt dit vooralsnog op relatief kleine schaal. Onduidelijke regels, complexe besluitvorming binnen VvE’s en financiële onzekerheid staan opschaling vaak in de weg.
Optoppen: wonen op bestaande daken
Laten we beginnen met optoppen. Het gaat hierbij om het toevoegen van extra woningen bovenop bestaande gebouwen. Vaak in de vorm van houtbouw. Thijs Müller is mede-oprichter van Creative City Solutions en volgens hem ligt het potentieel aanzienlijk hoger dan doorgaans wordt gedacht. ‘Er zijn verschillende onderzoeken gedaan en de schattingen lopen uiteen van 40.000 tot 250.000 woningen die we in Nederland kunnen toevoegen door optoppen. Als platform zijn we actief in gemeenten door heel Nederland. In Amsterdam gaat het om een potentie van circa 8.000 woningen, in Amstelveen zelfs 10.000. Die getallen worden ook onderkend door de gemeenten’, aldus Müller.
Femke Stroucken is vastgoednotaris bij CMS en geldt als expert op het gebied van optoppen. Ook zij ziet het als één van de oplossingen om de woningbouw te versnellen. ‘De bestaande woningvoorraad biedt veel mogelijkheden om extra woningen te realiseren. Daarmee bereiken we niet de ambitie van 100.000 woningen per jaar, maar kunnen we wel een bijdrage leveren. Elke mogelijkheid die de bestaande woningvoorraad biedt, moet je wat ons betreft aangrijpen, het is immers de grootste voorraad die voorhanden is. Met name galerijflats na 1965 zijn kansrijke gebouwen om op te toppen. De grond, de bestaande infrastructuur en de voorzieningen zijn er al.’
Het principe is niet nieuw. In steden over de hele wereld wordt al decennialang extra ruimte gecreëerd door bestaande gebouwen te verhogen. Toch staat het in Nederland pas sinds enkele jaren echt op de radar van beleidsmakers. ‘Optoppen gebeurt ook hier al honderden jaren. Het verschil is dat we er nu veel systematischer naar kijken, bijvoorbeeld op wijkniveau’, aldus Müller. Hij ziet met name toegenomen interesse bij woningcorporaties en institutionele beleggers. In plaats van één gebouw aan te pakken, kijken zij naar clusters van panden in een buurt. Daarmee kan optoppen veranderen van een incidentele ingreep in een schaalbare strategie. Creative City Solutions helpt ze met het managen van dit hele proces.
Splitsen: bestaande woningen opdelen
Ook voor het splitsen van woningen groeit de aandacht. Daarbij wordt een bestaand huis of appartement opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen. Martijn Winnen is de oprichter van Winnen&Co BV, zij helpen eigenaren bij het kadastraal en bouwkundig splitsen van panden. Hij ziet een gigantisch potentieel. ‘In Nederland staan zo’n 8,3 miljoen woningen. Als we daarvan 10 procent kunnen splitsen, in twee woonruimtes bijvoorbeeld, dan levert dat 830.000 extra huizen op’, zegt Winnen. ‘Daarmee kom je al dicht in de buurt van de ambitie om 900.000 woningen toe te voegen tot 2030. Provincies moeten bovendien plannen maken om na 2030 het realisatietempo van zo’n 100.000 woningen per jaar vol te kunnen houden. Dan is nieuwbouw eigenlijk niet meer de hoofdoplossing, maar meer de slagroom op de koffie.’
Arnout Scholten is vastgoedadvocaat bij CMS en expert op het gebied van woningsplitsing. Ook hij ziet ook dat het splitsen van bestaande woningen een duwtje in de rug is van de woningbouwopgave. ‘We zien dat er voldoende animo bij eigenaren en beleggers is om op deze manier nieuwe woonruimte te creëren.’
Break out-sessie Samenwerken en verduurzamen
CMS is partner van het Change Inc-event Transition2026 op 23 juni aanstaande en zal daar een break out-sessie verzorgen over Samenwerken en verduurzamen in de Grond- Weg en Waterbouw. Interesse om daarbij te zijn? Meld je vandaag nog aan.
Dit besef dringt inmiddels ook langzaam door in politiek Den Haag. Zo is in de woondeals met gemeenten niet alleen naar nieuwbouw gekeken, maar ook naar bestaande gebouwen als manier om extra woningen te creëren. Nederlanders wonen gemiddeld genomen vrij ruim. ‘We hebben hier ongeveer 55 vierkante meter woonruimte per persoon, dat is meer dan alle andere Europese landen. Dat maakt het mogelijk om extra woningen te creëren, zonder dat de leefkwaliteit automatisch onder druk komt te staan. ‘Stel dat je een verdieping van 80 vierkante meter splitst in twee woningen van ongeveer 37 vierkante meter. Wij weten uit ervaring dat dit niet automatisch leidt tot problemen met de leefbaarheid’, zegt Winnen.
Regelgeving remt de opschaling
Toch blijft de praktijk weerbarstig. Zowel bij optoppen als bij splitsen lopen initiatiefnemers tegen vergelijkbare obstakels aan. De grootste daarvan is vaak niet technisch, maar juridisch en bestuurlijk. Volgens Thijs Müller ontbreekt het vaak aan duidelijke kaders vanuit gemeenten. ‘Veel eigenaren willen wel, maar weten vaak niet waar ze moeten beginnen of zien op tegen het gedoe. Hierbij speelt ook de rol van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) mee. Bij optoppen is bijna altijd unanimiteit nodig van de leden en dat maakt besluitvorming complex en tijdrovend. Het is belangrijk om te beseffen dat optoppen ook voordeel kan bieden voor bestaande bewoners. De opbrengst van nieuwe appartementen kan bijvoorbeeld worden gebruikt om een gebouw te verduurzamen, achterstallig onderhoud weg te werken of een lift te plaatsen’, aldus Müller.
Ook Femke Stroucken ziet de noodzakelijke medewerking van alle appartementseigenaren als juridische hobbel. Wat verder nog meespeelt is de lokale regelgeving, die blijkt niet overal uniform. ‘Het probleem is dat vrijwel elke gemeente – vaak met de beste bedoelingen – een ander beleid hanteert. Dat maakt de situatie voor bijvoorbeeld grotere beleggers en eigenaren behoorlijk lastig. De ijzeren wetten van de markt zijn lastig te managen vanuit het gemeentehuis. Wat wij daarom bepleiten is een reset bij de overheid. Kijk op korte termijn naar de lokale regelgeving en sloop de imperfecties eruit. De kernwoorden zijn hier simpeler, centraler en sneller.’
De parkeernorm als verborgen blokkade
Ook bij woningsplitsing spelen regels een grote rol. ‘Je ziet dat gemeenten verschillend beleid hanteren. Sommige gemeenten hebben gebieden aangewezen waar woningsplitsing verboden is. Verder worden veel uiteenlopende eisen gesteld aan zaken als oppervlakte, parkeren en maximale grootte’, zegt vastgoedadvocaat Arnout Scholten.
Volgens Martijn Winnen is er één wettelijke bepaling die er in het bijzonder uitspringt: de parkeernorm. ‘Die verplicht ontwikkelaars om extra parkeerplaatsen te realiseren, wanneer er nieuwe woningen worden toegevoegd. In dichtbebouwde stedelijke gebieden is dat praktisch vaak onmogelijk.’ Hij pleit ervoor om die norm af te schaffen of in ieder geval flexibeler toe te passen. ‘Veel mensen in de stad hebben helemaal geen auto meer nodig. Ze gebruiken een elektrische fiets, een deelauto of het openbaar vervoer.’
Naast de parkeernorm spelen ook andere gemeentelijke regels mee. Als voorbeeld noemt Winnen regels voor de minimale woonoppervlakte. Landelijk is die gesteld op 18 vierkante meter, maar er zijn lokale bestuurders die hun eigen normen erop nahouden. ‘Dan gaat het in een gemeente bijvoorbeeld om minimaal 50 vierkante meter. Dat maakt splitsen ineens een stuk lastiger’, aldus Winnen. Arnout Scholten zegt te begrijpen dat gemeenten andere doelen nastreven of andere beleidsvoorkeuren hebben. ‘Maar vanuit het belang van creatie van meer woningen zou het uniformiseren van dit beleid en het beperken van voorwaarden centraal moeten staan. De landelijke overheid zou hierbij het voortouw moeten nemen.’
Woningen worden duurzamer
En dan is er nog de kwestie duurzaamheid. Dat voordeel van optoppen en splitsen mag in ieder geval niet onbenoemd blijven. Nieuwbouw kost grond en nieuwe materialen, zoals baksteen, beton en plastic isolatie. Ook moet er vaak extra geïnvesteerd worden in infrastructuur. Als je bestaande gebouwen gebruikt, zijn die voorzieningen er al. ‘Renovatie en verduurzaming gaan bij dit soort projecten vaak hand in hand. Veel gebouwen krijgen dan meteen een energielabel A of A+,’ zegt Winnen. ‘Zo wordt niet alleen extra woonruimte gecreëerd, maar ook de kwaliteit van de bestaande voorraad verbeterd. De vraag is dan ook niet zozeer óf splitsen en optoppen een rol kunnen spelen bij het oplossen van de woningnood, maar hoe snel deze strategieën opgeschaald kunnen worden. De sleutel ligt volgens beide experts uiteindelijk bij gemeenten. Zodra regels duidelijker worden en procedures voorspelbaarder, kan de markt relatief snel opschalen. ‘Als je de regels versimpelt en de procedures makkelijker maakt, dan pakken bouwers en ontwikkelaars dit meteen op’, stelt Müller. ‘Zo kunnen we veel sneller een flink aantal huizen aan de totale voorraad toevoegen en krijgen meer mensen wat ze zoeken: een eigen woning.’
Hoop aan de horizon
Volgens Femke Stroucken en Arnout Scholten biedt het nieuwe regeerakkoord kansen. Zo heeft het kabinet het voornemen om te gaan werken met een jaarlijkse Vereenvoudigingswet, waarmee het wetten en regels structureel wil vereenvoudigen. Er komen onder meer simpelere regels voor optoppen en splitsen, vergunningsvrij waar mogelijk. Gemeenten worden verplicht helder beleid op papier te zetten in welke omstandigheden ontwikkelaars dit mogen doen. In Rotterdam zijn ze hiermee al aan de slag. Daar wil de gemeente optoppen versnellen door de regels te versimpelen. Het Rijk stelt minimumvoorwaarden op waaronder gesplitst, getransformeerd en opgetopt moet kunnen worden. ‘Op papier ziet de uitgesproken ambitie er beloftevol uit, nu nog de uitwerking op alle niveaus’, aldus de vastgoedexperts.
Dit artikel is gemaakt door een van onze expertredacteuren in samenwerking met onze partner CMS. Change Inc. werkt met partners die de klimaattransitie aanjagen. Zij kunnen cases presenteren waar anderen zich aan kunnen optrekken en zijn eerlijk over de uitdagingen. Niet één bedrijf is al 100 procent duurzaam, maar veel zijn onderweg. Dankzij ons partnermodel zijn onze artikelen gratis toegankelijk voor iedereen. Benieuwd naar hoe wij werken? Klik hier.
