Om aan de klimaatdoelen van Parijs te voldoen is verduurzaming van de woningmarkt noodzakelijk, maar het blijkt een moeilijke opgave. “Er is altijd een reden te vinden om het niet te doen”, aldus Robbert van Dijk, managing director van de afdeling residential bij ASR real estate en fund director van het ASR Dutch Core Residential Fund (ASR DCRF). “Het is heel makkelijk om een verduurzamingsplan kapot te rekenen of het verhaal zo uit te leggen dat het niet lukt.”
Voor Erik Steinmaier sector directeur real estate bij ABN AMRO, klinkt dit herkenbaar: “We horen vaak van onze klanten die in woningen beleggen vooral argumenten waarom verduurzaming niet kan.” Hij vervolgt: “ABN AMRO is echter continu op zoek naar hoe het wel kan.” Op die manier kwam ABN AMRO bij ASR terecht.
'Een haalbare businesscase kun je dicht-rekenen'
Werknemers van de bank gingen langs bij een renovatieproject van ASR om de aanpak van dichtbij te bekijken. “We zijn onder de indruk van het resultaat”, reflecteert Steinmaier op dat bezoek. Daarom ziet hij kansen om de aanpak van ASR te delen met andere klanten. “Het geeft onze klanten concrete handvatten om in beweging te komen.”
Intrinsieke motivatie
Wat maakt die aanpak van ASR zo bijzonder? Volgens van Dijk begint het met een intrinsieke motivatie. Wanneer deze motivatie ontbreekt bij een partij zal deze altijd redenen kunnen verzinnen om niet met verduurzaming aan de slag te gaan.
Bij het woningteam van ASR real estate was de motivatie om tot de meest duurzame oplossingen te komen er wel. “Iedereen gaat voor het maximaal haalbare. Daardoor lukt het en zie je dat andere partijen naar ons kijken als voorbeeld”, zegt Lizzy Butink, duurzaamheidsmanager bij ASR real estate.
Verduurzaming van 800 woningen
Het woningfonds ASR DCRF wil eind dit jaar de verduurzaming van 800 woningen hebben afgerond. De meeste woningen maakten door de verduurzaming een energiesprong van energielabel E/F/G naar een A-label. Sommige woningen gingen zelfs naar een energielabel A+. Dit was financieel positief voor de huurders én de belegger. 
Het lukt ASR real estate echter nog niet om voor alle woningen een financieel interessante businesscase voor verduurzaming op te stellen.
“Vooral voor woningen met de lagere labels was die rekensom te maken”, legt Butink uit, “als je begint met energielabel C dan is het energievoordeel voor de huurder veel lager en de investering vervolgens relatief hoger.” Daarom onderzoekt ASR real estate nu de mogelijkheden van een financieel rendabele verduurzamingsslag voor woningen met hogere labels.
Sluitende businesscase
“Om een haalbare case te maken moet je hem kunnen dicht-rekenen”, legt Van Dijk uit. “Een belegger investeert in een fonds om financieel rendement te maken, daarom moeten we onze aandeelhouders altijd kunnen overtuigen waarom we iets doen”, zegt Van Dijk.
Het woningfonds ASR DCRF maakt de businesscase sluitend door een energiebesparing van huurders te koppelen aan een huurverhoging. “Dat moeten we overleggen met onze huurders, maar omdat de besparing die zij maken op het energieverbruik groter is dan de extra huur die zij betalen, accepteren zij de verhoging.”
Wanneer er nieuwe huurders in de woning komen, kan de huur nog verder naar boven worden bijgesteld omdat het een aantrekkelijkere woning is geworden. Daarnaast krijgen de verduurzaamde vastgoedprojecten een hogere marktwaarde. “Daarmee is de renovatie financieel dicht te rekenen”, aldus Van Dijk.
Aan de slag
In totaal heeft het woningfonds circa 4.800 objecten in de portefeuille. Op een woningmarkt van circa 7,5 miljoen huizen, is het een klein getal. Toch zijn dit soort projecten cruciaal om aan te tonen wat mogelijk is. “Wij kunnen impact maken door het goede voorbeeld te geven”, zegt Van Dijk. “Door te laten zien dat het kan.”
Steinmaier is het daarmee eens: “Vaak belemmeren zaken zoals omgang met huurders de verduurzaming.” Voordat een project gestart mag worden moet namelijk 70 procent van de bewoners achter de renovatie staan. “Als er een oplossing wordt gevonden voor belemmeringen zoals omgang met huurders, dan kan verduurzaming exponentieel harder gaan.”
Samenwerking cruciaal
Voor de verduurzaming van de woningportefeuille werkt het ASR DCRF samen met BAM. “Als bouwer hebben zij ook echt hun nek uitgestoken”, zegt Van Dijk. “Zij hebben samen met ons deze hele verduurzamingsactie ondernomen en een hele belangrijke bijdrage geleverd in het proces.” Volgens hem is een dusdanige samenwerking cruciaal om verduurzaming succesvol van de grond te krijgen. “Je hebt elkaar echt nodig om dit te realiseren.”
'Je hebt elkaar echt nodig om dit te realiseren'
Naast een goede samenwerkingspartij om verduurzaming in gang te zetten, was het voor ASR real estate ook noodzakelijk om zowel de huurders als de investeerders mee te krijgen. “Je moet echt zorgen dat je iedereen meeneemt, anders gaat het niet lukken”, aldus Butink. ASR real estate maakt ook duurzaamheidsafspraken met de beheerders die het dagelijks onderhoud doen.
Verduurzaming van de woningmarkt versnellen
Om de verduurzaming van de woningmarkt verder te brengen dan de eigen portefeuille deelt ASR real estate niet alleen haar kennis, maar ook haar rendementscijfers én haar partners. “Daarmee lopen wij een risico, want hierdoor kan het dat wij die partner zelf niet kunnen inzetten op nieuwe projecten”, zegt Van Dijk. Delen is volgens hem echter noodzakelijk om verduurzaming in de hele keten op gang te brengen. “Wij hopen dat andere partijen dit ook gaan doen.”
Ook ABN AMRO hoopt dat andere partijen het voorbeeld van ASR real estate volgen. “Wij vinden het onze rol als bank om de kunde van ASR real estate bij andere klanten van ons te brengen”, zegt Steinmaier. Op die manier kunnen ASR en ABN AMRO de verduurzaming van de woningmarkt samen versnellen.
Lessen
Volgens Butink is er een aantal lessen die andere partijen zo over kunnen nemen. Ten eerste is een team nodig dat intrinsiek gemotiveerd is. Ten tweede is het betrekken van een bouwbedrijf met dezelfde visie cruciaal. “Samen met dat bouwbedrijf ga je rekenen: wat is technisch en commercieel haalbaar?” Ten derde is er een belangrijke rol weggelegd voor communicatie met de huurder.
'Met alleen het technische en commerciële deel ben je er niet'
“Met alleen het technische en commerciële deel ben je er niet,” benadrukt Butink. Zonder goedkeuring van de huurders komt het project niet van de grond. Daarom moeten huurders worden betrokken: de verduurzaming niet aan huurders opleggen, maar de huurders erin meenemen. Bijvoorbeeld door aan te tonen hoe zij er financieel op vooruit gaan en hen inspraak te geven, zoals bij de kleurkeuze van deuren.
Met deze lessen als concrete handvatten, wil ABN AMRO haar klanten overtuigen dat verduurzaming van woningen wél een sluitende businesscase oplevert. De bank wil haar klanten op die manier in beweging krijgen.
Duurzame missie
In 2030 wil ABN AMRO dat alle woningen en kantoren waarvoor de bank leningen heeft verstrekt, gemiddeld een energielabel A hebben. Steinmaier merkt dat vooral de kantorenmarkt in beweging komt terwijl de woningmarkt nog achter blijft.
“Het zou goed zijn als de overheid een helder signaal geeft”, zegt Steinmaier. Of de overheid een labelverplichting invoert of een maximaal energieverbruik per vierkante meter, is hem om het even. Het gaat hem om duidelijkheid. “Onduidelijkheid zorgt voor onnodige aarzeling bij partijen.” Hij vindt de labelverplichting in de kantorenmarkt een goed voorbeeld. “Nu de labelverplichting is aangekondigd zie je dat partijen gaan plannen.”
Een gasloze, duurzame woningmarkt
Vanaf 1 juli is er een verbod om nieuwbouwwoningen aan te sluiten op aardgas. En zowel Van Dijk, Butink en Steinmaier valt het op dat in de nieuwbouw al veel duurzame innovaties plaatsvinden. “Bij de nieuwbouw komt de verduurzaming wel goed”, concludeert Butink.
'Bij nieuwbouw komt verduurzaming wel goed'
Nieuwbouw maakt echter maar een klein deel uit van de volledige voorraad. In 2017 werden 62.982 woningen opgeleverd, zo blijkt uit cijfers van het CBS, terwijl de totale voorraad, zoals eerder benoemd, circa 7,5 miljoen woningen behelst. “De verduurzaming van de bestaande voorraad, daar ligt de opgave”, stelt Butink.
Wellicht gaat de overheid hier op een bepaald moment een rol spelen. De Nederlandse overheid heeft namelijk de ambitie om voor eind 2021 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar aardgasvrij te maken. Uiteindelijk moeten 200.000 huizen per jaar aardgasvrij worden om in 2050 de hele woningvoorraad in Nederland te hebben verduurzaamd.
Voor een soepele transitie naar een gasloze woningmarkt ziet Butink wel een taak voor de overheid, maar tegelijkertijd roept zij partijen op om niet langer op elkaar te wachten, maar gewoon aan de slag te gaan. “We moeten echt stoppen met wachten op elkaar en zeggen dat het niet kan,” aldus de duurzaamheidsmanager van ASR real estate. “We moeten kijken naar wat wel kan en daarop focussen. Dan denk ik dat we met zijn allen een heel eind komen.”
Afbeeldingen: ASR | Fotografie John Verbruggen en Corné Bastiaansen
