De Stookplaats in Hilversum. Vroeger een gemeentewerf, nu een werkplek voor creatieve ondernemers. Eén van de industriële hallen op het terrein wordt momenteel omgetoverd tot creatieve broedplaats met het zogeheten box-in-box systeem van Respace. Dit houten inbouwsysteem past het jonge transformatiebedrijf (opgericht in 2020) op de millimeter nauwkeurig in, met behulp van parametrische ontwerpsoftware – software die alle parameters van een gebouw (van afmetingen tot businesscase) doorberekend om tot een optimaal gebouwontwerp te komen. Sebastiaan Hameleers, directeur van Respace: “Kijk om je heen, het gebouw ademt historie. Dit heeft toch veel meer sfeer dan een kantoortoren? Hier willen mensen tegenwoordig zitten.”
Naast Hameleers zit Sylvia Pijnenborg, directeur van BOEi. Ze maakte voor het eerst kennis met het transformeren en herbestemmen van gebouwen als projectmanager bij Gemeente Den Haag. Daar was ze verantwoordelijk voor de herbestemming van de Caballero Fabriek. Pijnenborg vond dat zo leuk om te doen, dat ze bijna vijftien jaar geleden de overstap maakte naar BOEi. Het transformatiebedrijf heeft inmiddels 27 jaar ervaring in het herbestemmen van monumenten en cultureel erfgoed en heeft ruim 120 gebouwen in beheer. Van kloosters en kerken tot gevangenissen en gemalen. “Waar het ons om gaat, zijn de verhalen van die gebouwen”, vertelt ze. “Dat culturele erfgoed moet behouden blijven, dat vinden we het belangrijkst.”
Tekst gaat verder onder het kader.
Wat is transformatie?
Transformatie van gebouwen (ook wel vastgoedtransformatie genoemd) gaat over het herbestemmen van leegstaande panden. Van kantoren tot kerken. Die kunnen bijvoorbeeld omgetoverd worden tot (nood)woningen of werkplekken. De Rijksoverheid stelt dat er tot en met 2040 één miljoen nieuwe woningen nodig zijn in Nederland. Het verwacht dat transformatie voor ongeveer vijftien procent van die woningen kan zorgen. De potentie is in ieder geval enorm, blijkt uit de Landelijke Leegstandmonitor 2022 van het CBS. Daarin staat dat er ruim 36 miljoen vierkante meter aan gebouwen leegstaat in Nederland. Ruim een derde daarvan zou geschikt zijn voor transformatie.
Stijgende lijn
Het huidige kabinet wil dat er 15.000 woningen per jaar bijkomen door transformatie, maar die ambitie wordt vooralsnog niet gehaald. In de afgelopen jaren kwamen er via deze weg namelijk zo’n 10.000 woningen per jaar bij. De potentie is echter een stuk groter. Groter zelfs dan de ambitie van 15.000 woningen per jaar, stellen Hameleers en Pijnenborg.
Hameleers: “Stikstofproblematiek, stijgende bouwkosten, tekort aan materialen en arbeid, langere doorlooptijden… Het is helemaal niet gek om, vanuit gezond boerenverstand, meer focus te leggen op de gebouwen die er al staan. Er staat ruim 36 miljoen vierkante meter leeg in Nederland en dan hebben we het nog niet eens over verborgen leegstand gehad. Daar moeten we iets mee, zeker in deze tijden van woningnood.”
Toch gebeurt het vooralsnog relatief weinig en ligt de focus in de bouwsector juist vooral op nieuwbouw. Een van de redenen daarvoor: de cultuur in de bouwsector. “Duurzaamheid, behoud van erfgoed en immateriële waarde zijn niet per se zaken waar de aannemerij prioriteit aan geeft”, zegt Pijnenborg. “Dat helpt natuurlijk niet mee.”
Kerken transformeren
Daarnaast (en misschien wel belangrijker) blijkt het vaak lastig om het financiële plaatje van een transformatie rond te krijgen. Kerken zijn daar een goed voorbeeld van. “Een kerk herbestemmen is lastig en duur, is het beeld”, aldus Pijnenborg. “Als het even kan, slopen eigenaren ze daarom liever, om er een woontoren neer te zetten. Dat is financieel gezien een stuk interessanter.”
Maar het zou juist interessanter moeten zijn om die kerken wél te behouden, vult Hameleers aan: “Het zijn prachtige gebouwen met een rijke historie en bijna altijd een centrale ligging. Bij uitstek geschikt voor woningen dus. En als het gaat om duurzaamheid is herbestemmen natuurlijk ook veel interessanter, want het duurzaamste gebouw is het gebouw dat je niet sloopt en vervangt door een nieuw gebouw.”
De Martinuskerk in Schellinkhout. BOEi nam de eerste fase van de restauratie en herbestemming van het gebouw voor zijn rekening.Lange en complexe procedures
Een ander belangrijk voordeel van transformatie is dat een transformatieproject sneller verloopt dan een nieuwbouwproject. Althans, dat zou je denken. Het gebouw staat er immers al. Toch blijkt de realiteit vaak weerbarstiger. Dat heeft alles te maken met het voortraject. Hameleers: “Bouwkundig gezien verloopt transformeren sneller. Maar als je de bestemming van een pand wilt veranderen, bijvoorbeeld van werken naar wonen, dan kan dat zomaar zeven tot tien jaar duren. Het zijn vaak ellenlange en complexe trajecten die ook nog eens per gemeente verschillen.”
Belasting op bouwmateriaal
Wat moet er anders? Pijnenborg en Hameleers pleiten allereerst voor nieuwe wetten en regels, die tot een eerlijker speelveld leiden. “Denk bijvoorbeeld aan belasting op bouwmateriaal en grondstoffen”, zegt Pijnenborg. “Als de overheid daarop inzet, wordt het financieel gezien veel interessanter om bestaande gebouwen te transformeren dan het gebouw in kwestie te slopen en een compleet nieuw gebouw neer te zetten. Het forceert de bouwsector om kritischer te kijken naar het gebruik van bouwmaterialen.”
Hameleers sluit zich daarbij aan: “Zet in ieder geval belasting op CO2-intensieve materialen, zoals staal en beton. En stimuleer juist het gebruik van duurzamere materialen, zoals hout. Dan help je de sector om een duurzamere weg in te slaan. Daar ligt een belangrijke uitdaging voor het ministerie van BZK.”
Daarnaast is het belangrijk om kromme wet- en regelgeving recht te trekken, vervolgt hij: “De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG-score) beloont hergebruik van de materialen van een bestaand gebouw bijvoorbeeld niet. Daarom behaal je nu een betere MPG-score als je een gebouw sloopt en er een compleet nieuw gebouw neerzet dan wanneer je een bestaand gebouw renoveert. Dat is natuurlijk van de zotte.”
Tekst gaat verder onder het kader.
Hoe transformeer je een gebouw? En hoe doe je dat duurzaam?
Het transformeren van een gebouw is grofweg op te delen in drie fases (het voortraject niet meegerekend): het renoveren en verduurzamen van de schil, het plaatsen van een inbouwpakket en het plaatsen van de gebouwinstallaties. Bij elk onderdeel is het mogelijk om duurzame keuzes te maken. “Voor de schil geldt: hoe meer materiaal je hergebruikt, hoe duurzamer dat is”, legt Hameleers uit. “Bij de gebouwinstallaties kun je voor duurzame opties gaan zoals warmtepompen en zonnepanelen. En bij het inbouwpakket is materiaalkeuze een hele belangrijke factor. Maak je vooral gebruik van CO2-intensieve materialen, zoals staal, beton en glas? Of ga je voor biobased materiaal, zoals hout, dat CO2 vastlegt?”
Simpelere procedures
Pijnenborg en Hameleers pleiten daarnaast voor een versimpeling van de procedures die vooraf gaan aan transformatie. “Dat roepen we al heel lang”, zegt Pijnenborg. “Elke gemeente heeft eigen regelgeving op transformatiegebied en beschikt meestal over een beperkt apparaat om daar invulling aan te geven. Daarom duurt het krijgen van de benodigde vergunningen vaak ontzettend lang. Versimpelen en bovenal versnellen van dergelijke procedures zou enorm helpen.”
De oplossing daarvoor is relatief simpel, stelt Hameleers: “Geef bestaand vastgoed een andere status dan nieuw vastgoed in vergunningsprocedures. Nu duurt het veranderen van de bestemming van een bestaand pand net zolang als het verkrijgen van de vergunning voor een nieuwbouwproject. En dat terwijl er bij bestaande gebouwen al zo veel meer context bekend is. Het voortraject bij transformatieprojecten kan veel korter duren. Twee jaar is haalbaar. Maar in ieder geval korter dan de zeven tot tien jaar dat het nu gemiddeld duurt. Ook dat maakt het interessanter voor eigenaren om te kiezen voor transformatie in plaats van slopen.”
Een belangrijke sleutel tot succes is standaardisatie, vervolgt hij: “Als elke gemeente ongeveer dezelfde standaardstappen doorloopt bij vergunningsprocedures, kan dat voor veel versnelling zorgen.”
Inzichtelijk maken van de potentie
Genoeg te doen dus, maar waar beginnen we? Hameleers pleit voor meer inzicht in wat er precies leegstaat in Nederland én wat daar de potentie van is. “Het beeld dat we nu hebben van de leegstand in Nederland is te generiek. Meer inzicht in de status en potentie van leegstand zou een belangrijke eerste stap kunnen zijn richting daadwerkelijke benutting van die potentie.”
Volgens Pijnenborg is het belangrijk dat overheden daar zo snel mogelijk mee aan de slag gaan. “Want als er iets niet duurzaam is, dan is het wel 900.000 nieuwe woningen erbij bouwen en de leegstaande panden in Nederland leeg laten staan. Er is zó veel behoefte aan vierkante meters in Nederland. Laten we wat er al staat vooral zo optimaal mogelijk benutten.”
“Niemand is onwelwillend om daarmee aan de slag te gaan”, benadrukt Hameleers. “Het is momenteel gewoon verkeerd geregeld in Nederland, waardoor we vastlopen. Op een gegeven moment is het tijd om wet- en regelgeving aan te passen en toe te spitsen op het heden en de toekomst. Dat moment is wat mij betreft nu aangebroken.”
