De verborgen winst achter duurzaam vastgoed: meer dan alleen energiebesparing

Sinds 2023 geldt de verplichting dat kantoren vanaf 100 m² minimaal energielabel C moeten hebben, met uitzonderingen voor bijvoorbeeld monumenten. Bij niet-naleving mogen deze panden officieel niet verhuurd worden. Toch voldoet ruim twee jaar later nog steeds 22 procent van het kantooroppervlak niet aan deze wettelijke eis.

Gegevens van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) tonen aan dat ongeveer 10 procent van de kantoren onder deze verplichting een te laag label heeft, terwijl nog eens 12 procent helemaal geen label heeft. Maar, de trend is positief: het aantal kantoren met een geldig energielabel groeit gestaag. Sinds de bekendmaking van de labelplicht in 2018 is dit aantal bijna verviervoudigd: van 27.200 naar 99.800. Ook het percentage 'goede' labels stijgt jaarlijks, met inmiddels 61 procent op minimaal label A (A, A+, A++ of A+++).

Waarom genoegen nemen met het minimum?

Desondanks valt er nog veel energie- en klimaatwinst te behalen voor kantoorpanden. "Bedenk ook dat energielabel C een minimum-eis is, vergelijkbaar met een zesje op school," zegt Joost de Jong, senior expert zakelijk vastgoed bij Eneco. "En net als op school kun je dit label met enige inspanning vaak vrij snel naar een hoger niveau brengen. Waarom zou je dan niet wat ambitieuzer zijn? Daar komt bij dat het energielabel niet per se iets zegt over de daadwerkelijke energieprestaties van een gebouw. Een pand dat op papier label A+++ heeft, is in de praktijk soms juist helemaal niet energiezuinig omdat het label alleen kijkt naar welke maatregelen zijn genomen, maar niet of die goed werken. Zo kan bij een pand met het hoogste label bijvoorbeeld toch warmte weglekken ondanks dat er geïsoleerd is. Of er wordt energie verspild doordat een warmtepomp niet goed is afgesteld. Bedenk daarbij ook dat een gebouw een complex systeem is waarin alles op elkaar inwerkt. In de praktijk zijn verschillende componenten lang niet altijd goed op elkaar afgestemd waardoor je bijvoorbeeld niet het optimale rendement op je zonnepanelen of warmtepomp haalt.”

Verduurzaming levert meer op dan je denkt

Een recente marktscan door Eneco laat zien dat eigenaren van zakelijk vastgoed gemotiveerd zijn om hun energieverbruik verder te verlagen, zelfs wanneer hun panden al aan label C of beter voldoen. "De energierekening vormt een steeds groter aandeel in de totale servicekosten van bedrijfspanden," legt De Jong uit. "Alleen al daarom wordt het steeds aantrekkelijker om die panden te verduurzamen: dit kan leiden tot een lager en stabieler energieverbruik en daarmee tot mogelijke besparingen, minder CO2-uitstoot en meer grip op de energiekosten. En de indirecte baten zijn nog groter.

Uit wetenschappelijk onderzoek uitgevoerd door de Universiteit Maastricht blijkt bijvoorbeeld dat de vastgoedwaarde toeneemt ten opzichte van minder energiezuinige panden. Daarnaast wordt het makkelijker om huurders te vinden en te houden – tegen hogere huuropbrengsten. Banken zijn sneller bereid om vastgoed te financieren of herfinancieren als het verduurzaamd is dan wanneer dat niet het geval is. En voor de gebruikers van zo'n pand stijgt het comfort. Onder aan de streep komt de business case al snel positief uit."

De drempels voor actie

Ondanks de goede voornemens en talrijke voordelen ervaren vastgoedeigenaren belemmeringen om in actie te komen. De marktscan van Eneco bevestigt dit. Maar liefst negen op de tien respondenten gaven aan dat ze niet goed weten hoe ze verduurzaming het beste kunnen aanpakken: waar te beginnen? Wat kost het en wat levert het op?

De Jong: "Het beeld leeft dat het tijdrovend en complex is. En dat is niet helemaal onwaar als je er de expertise of de capaciteit niet voor in huis hebt. Met alles wat er speelt in de energiewereld, wordt het een steeds ingewikkeldere puzzel. Voorheen was het bijvoorbeeld logisch om zo veel mogelijk zonnepanelen te installeren. Maar nu de terugleververgoeding is gedaald en duurzame opwek op zonnige dagen met veel wind zelfs geld kan kosten, ligt dit anders. En ook andere ontwikkelingen hebben invloed op de rekensom en zorgen voor onzekerheid. Zoals de introductie of afschaffing van subsidies, wijzigingen in regelgeving of technologische vernieuwingen waardoor bijvoorbeeld betere en betaalbaardere opslagmogelijkheden binnen handbereik komen. Al die variabelen bij elkaar maken de situatie ondoorzichtig en de afweging lastig."

Een integrale aanpak loont

Bij verduurzaming van zakelijk vastgoed pleit Eneco er dan ook voor om volgens een integraal energieplan te werk te gaan, waarin verduurzamingsmaatregelen zoals zonnepanelen, warmtepompen, ledverlichting, laad- en opslagfaciliteiten in onderlinge samenhang zijn doorgerekend. En dat rekening houdt met toekomstige ontwikkelingen.

"Dat is een belangrijke stap om de juiste keuzes te maken op het juiste moment," zegt De Jong. "Hierbij ondersteunen wij graag. En meer dan dat: we hebben vanuit onze expertise een langetermijnaanpak ontwikkeld voor bedrijfspanden waarmee we vastgoedeigenaren volledig kunnen ontzorgen. Van analyse tot plan, uitvoering, beheer en zelfs financiering; hoe ver we daarin gaan, is afhankelijk van wat zij willen. In een pilot bij een aantal van onze klanten hebben we met deze aanpak al mooie resultaten behaald. We zagen energierekeningen tot 30 procent zakken, en hebben we bij deze pilot gemiddeld rendementen tussen de 8 en 10 procent per jaar waargenomen. Zonder dat de vastgoedeigenaren er zelf omkijken naar hebben. Voor hen hoeft het dus helemaal niet tijdrovend of complex te zijn om hun CO2-voetafdruk te verkleinen."